“楚总，人都到齐了！”高楠看着景和地产总部的高管们和设计院的大佬们都基本到齐后，对楚休说道！
“嗯！说说看吧！”
“我很久没过来了，但是大家也不要拘束，氛围可以活跃一点！”
楚休喝了一口温开水，看到下面一群人都是十分紧张的样子，开玩笑地说道。
“哈哈哈！”下面一群高管都附和式地尬笑道。
楚休太久没有出现在景和地产，给予了下面的高管很多的想象空间。
他亲手操刀做的一些作品现在大部分都已经交房，基本都是余州和魔都的标杆性项目。
更有甚者，这几个项目的二手房甚至是比旁边景和同类产品都贵。
原因无他，这是楚休亲自把控的项目，这个结果，却也是让楚休自己都有些哭笑不得。
这些真爱粉可真是铁粉啊！
看一个房地产公司好不好，就要看这家公司内部员工买自己公司房子的人多不多。
毕竟这可是和买杯奶茶什么的不一样，这可是拿脚投票的！
就算是景和地产内部，同样也是迷者甚多，很多人都会买紫御江山这几个盘的房子！
而这几年，随着景和地产上市，内部框架也是逐步完善。
严格的斗蛊式玩法，景和地产出去了一批人，同时也是进来了一批人。
现在在座的人里头，楚休居然有一小半没见过！
“以后还是多花点心思在地产业务！虽然汽车是自己美好的未来，但是地产是真赚钱，利润流是保障，不能断！”楚休看着下面的人，心思也是活络了起来。
“那我代表来说说我们设计院对于这个大项目的看法！”
这时，一个满头花发，气质儒雅的中年男性站起身来，不徐不慢地说道。
“这位是魔都通济设计院的院长李明李先生，他们设计院对于这次设计非常重视，李先生同时也是通济大学的建筑学教授和建筑系副院长！”
高楠起身向楚休介绍道。
楚休和李明点头示意，算是打过了招呼。
通济大学建筑系是华国国内建筑老八校中最牛的两个建筑系之一（另外一个是华青大学建筑系），它下面的通济设计院自然是行业内执牛耳的存在。
虽然这个项目通济设计院也是十分的重要，但是对于他们来说，也不过是一个重点项目而已。
但是，当他们昨天听说楚休要参加这个项目前期沟通会，那一切都不一样了！
楚休参与设计的几个项目，对于设计院体系来说，就是一个传奇！
他在这几个项目引领的现代主义风格的玻璃幕墙风和后现代主义的异形建筑，可是上了通济大学建筑系教科书的！
自然而然，他们对于这个项目的重视，拉到了最大，由久未出马的李明院长亲自带队来给楚休做方案汇报！
同样的。
这样的超级大项目，景和自然是不敢交予没有做过这种超级大盘的公司来把控，景和地产对于这个项目也是慎之又慎。
在设计板块，就是交予了有着祈福新村和通天苑等超级大盘设计经验的魔都通济设计院来掌控！
这设计的可不是只有几栋楼，做的可是一个超级大系统！
在这个系统里，需要设计一个城市所具备的吃穿住行，这活儿，可不小！
也就是在景和的老家余州，楚休才能拿这块地先练练手。
一个超级大盘，对于一家大中型房开企业来说是非常重要的。
超级大盘的操作，缺点就是开发前期极为消耗开发资金，同时大盘需要占有大量的土地，因此只能是在城建区边缘区域（城郊）获取土地。
但优点也是非常明显的。
这不仅仅是因为超过十年的开发周期，可以通过长周期弥补短期市场环境的影响，增加整个项目的开发利润。
而且可以通过长周期开发，对于城市运营和开发都具有相应的经验，会更清楚城市怎样的运营才会成功，在避免一些拿地坑点的同时，也是树立整个公司的企业品牌的！
“我先说说，这块大型宗地的基本质素情况！”李明翻开了精美的PPT第一页，翻开了准备开始说具体内容。
“这块土地基本把月来板块的左下角小半岛区域全部囊括在内。”
“北靠江陵江，由于地形地貌非常复杂，最低处和最高处的高低落差有将近100多米，一共是由10块小地块切分而成！”
“本块宗地的容积率是2，按道理这样的条件我们基本只能建设高层和洋房两种业态，但是由于本块的宗地很大，所以我们的业态组合可以非常多种多样，这是本次宗地的打造重点！”
“并且由于地块较大，所以本块宗地有一些特别的前置要求！”
“一是，由于本身项目内部的居住人群较多，所以内部需要规划一个高中，两个普通初中，以及两个普通小学，这部分教育配套，是需要景和公司自建，无偿转移给地方的！”
这些内容其实一般来说都是一个方案汇报里最无聊的部分，参会的人基本上对于这些内容都很熟。
而且楚休也是听楚云说过。
但基本上所有重要会议，这些内容都会不厌其烦地重复一遍，就是为了害怕做最终决策的领导遗漏了重要的信息点导致决策失误！
因此，楚休很是耐心地听了下去。
其实项目代建一直以来都是存在，只不过在楚休前世，2015年前都比较少见，到了2015年后，才常见起来！
毕竟从地方口袋里掏钱不容易，因此，这些基础设施的建筑成本一般都比较高，相比较起来，白piao开发商代建，还基本不会影响一块整地的土地出让金。
因此，后者的部分在后期是逐渐增多起来！
而且开发商一般也是愿意进行代建的。
毕竟对于一个项目来说，建安成本是所有成本里头最低的，建一个学校花不了太多的钱。
而这些学校开发商却可以把控，申请与名校合办，成为一个新的名校分校。
造名校，抢客源！
这就是房地产开发里头的学区房开发最核心的财富密码！
“二是，本地块的西侧是一片滩涂地，我们团队亲自去这里考察过，这块滩涂呈狭长状，有将近2.6平方公里，这部分属于土地红线外的面积是强制性需要景和重新进行改造的！”
楚休又再次点了点头。
这种土地一般的开发商都会在沟地拿地时候作为谈判条件进行沟通的，也会在沙盘上以卖点的形式进行呈现。
但是往往随着时间的推移，在最后呈现的时候，会敷衍了事，随便弄弄，草草结尾！
“三是，这块地会有部分的商业要求，商业住宅比在1：9左右，本来这部分并不商业体量并不算多，只有30来万方左右，但是由于我们的地块属于余州城郊区，因此在后期的商业运营上，可能会是一个困难点！”
楚休这回是真的认同这次景和团队的选择了！
通济建筑设计院所归纳的三个问题点很准！
【下一章】
优秀的设计院一定是可以在操盘的时候引导开发商做良性思考的，而优秀的开发商，同样意识要跟得上！
两者之间必须要相互配合，才能打造出一个精品出来！
房地产操盘过程中会遇到很多问题，但这些问题有主要问题，有次要矛盾。
在操盘上往往会在问题选择和解决的过程中，实际上就是把客群进行了定向选择！
通济设计院的这三个问题，实际上是指向了三种操盘思路。
第一个问题是阐述：这个地块要不要做学区房，如果要做学区房，企业会做什么牺牲？
第二个问题是阐述：本地块有资源型禀赋吸附，需要掺入资源性禀赋要素吗？掺入需要花多少钱，不掺入，对于整盘货值和整盘利润的影响，景和地产是怎么评估的？
第三个问题是阐述：作为商混型土地，商业业态，大部分开发商实际上是没谱的，基本是作为亏损型业态来丢，用住宅产品弥补利润的缺失。但是现在景和的商业做得非常不错，要不要增加投入获得更大的共赢，还是压缩成本，甩货即可！
其实这些东西就是房地产操盘过程中最精髓的取舍问题！
华国地产发展太快了，实际上大部分的地产圈操盘手都是历练不足，不合格的菜鸟。
用最小的成本造出的房子，其实不一定是流量和利润的最佳平衡点！
学区盘、资源盘、商住盘，三者叠加的综合性超级大盘！
其实这个项目的操盘难度，非常大！
“非常好，这三个问题很关键！我想听听你们设计院的思考！”楚休点了点头，颇有兴趣地看向李明！
他想看看，他们有什么东西是可以启发他的。
“对于第一个问题，我们的想法是做几个比较不错的学校，引进有名的公立学校，但是要注重成本控制，修建时压缩成本！”
“对于第二个问题，如果要完全修建好2.6平方公里的滩涂，这块我们做过评估，最起码需要3000万的修复资金，而这笔资金的投入，会造成100块钱一个平方的成本提高，所以我们的建议是，按照政府要求的最低成本进行修复！”
“对于第三个问题，由于景和地产做的光环系商业地产在全国都取得了成功，我们认为应该在地块中心做一个中心型光环系集中商业，同时在周边地块，做一些附属性的1-2层的底商进行简单的生活配套！”
李明对于前面的几个问题进行延展说明，同时根据地块的容积率情况尝试性地进行了几种业态组合。
楚休是越听越失望！
就这？
看来这设计院就和那美剧差不多嘛！
开头噱头十足，劲爆炸裂，让你觉得欲罢不能，但是越往下越不对味，味如爵蜡但是因为入坑了又不得不看下去。
高楠看到楚休的眼神也是知道不对，但是他也只能苦笑不已！
楚老板天赋异禀，做出来的产品都是效果炸裂的爆款，又有颜值，价格又高，卖得还好！
他看不上设计院的作品是自然而然的事情。
但是，这次他是专门做了华国比较好的设计院来操刀这个作品，他也看过他们的先期方案，没有他想象的那么差吧！
李明看到楚休的眼神，也是不安。
他们为了这个方案，在楚休这个大师面前争一个表现，他们可是熬了好几个通宵的，经过
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